Un bailleur assigne son locataire en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire pour non-paiement de loyers.
Le locataire se défend : les locaux étaient impropres à leur destination depuis des années. Il invoque l’exception d’inexécution.
La cour d’appel l’écarte d’un revers de main : le locataire n’a ni payé ni saisi le juge dans le mois du commandement → clause résolutoire acquise, point final.
La Cour de cassation casse (3e Civ., 5 mars 2026, n°24-15.820)) : le juge doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée aux loyers visés dans le commandement, peu importe que le locataire n’ait pas demandé de délais de paiement dans le mois suivant le commandement.
⚖️ Ce qu’il faut retenir :
La clause résolutoire ne peut pas « court-circuiter » l’exception d’inexécution. Si les locaux sont impropres à leur destination, le locataire peut légitimement refuser de payer, et le juge ne peut pas faire l’économie de cet examen, même face à une clause résolutoire acquise en apparence.
Ce principe avait déjà été posé clairement le 18 septembre 2025 (n° 23-24.005) : pas besoin de mise en demeure préalable pour invoquer l’exception d’inexécution en matière de bail commercial.
L’arrêt du jour en tire la conséquence procédurale logique : l’acquisition de la clause résolutoire ne rend pas l’exception d’inexécution inopérante si celle-ci porte précisément sur les loyers réclamés dans le commandement.
💡 En pratique :
Pour les preneurs : documentez rigoureusement les manquements du bailleur dès leur apparition. L’exception d’inexécution reste une arme réelle, y compris face à un commandement de payer.
Pour les bailleurs : un commandement de payer ne suffit plus à verrouiller la situation si vos obligations de délivrance et d’entretien ne sont pas remplies.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 mars 2026, n°24-15.820